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Thursday, January 31, 2008

Understanding the 5 Cs of Credit

When you get a mortgage, lenders carefully analyse the details of your application before agreeing to proceed with financing. Many lenders determine how likely borrowers will be to repay a loan by making use of the so-called “5 Cs of Credit” – Character, Collateral, Capital, Credit and Capacity. Here’s a brief look at each:

Character – this is the general impression you make on the lender, a subjective opinion as to your trustworthiness and ability to repay the loan. Your educational background, professional experience, length at your current employer and current residence will be considered.

Collateral – in a real estate transaction, the lender needs the assurance that, should the borrower be unable to repay the mortgage, the property that is mortgaged is marketable and can be resold. This is why lenders require an appraisal of the value of the property.

Capital – this is your down payment. From a lender’s perspective, the higher the down payment, the more likely it is that you will do all you can to keep up with the mortgage payments. Capital may also reflect your ability and willingness to save money and accumulate assets.

Credit – this is an estimation of how well you meet your credit obligations, as measured by a national credit agency. The credit agency takes information on payments on major credit cards, auto loans, leases, etc. for the last six years and produces a credit score. An Invis Mortgage Consultant can offer advice on how to make sure your credit score is as high as it can be.

Capacity – based on your financial situation, how capable are you of repaying the mortgage? Lenders will review your income level and monthly financial obligations – mortgage payments typically should be no more than 32% of your gross income.

Direction of mortgage rates - helpful approaches

For consumers uncertain about the direction of mortgage rates, we suggests some helpful approaches.

1. For homebuyers not sure if they should “lock in” their payments, a variable-rate mortgage will allow them to monitor rates while having the option to convert to a fixed-rate mortgage. With a “closed” variable mortgage, the borrower would have to stay with the same lender when switching to a fixed-rate mortgage or be subject to a penalty. With an “open” variable mortgage the borrower is free to change lenders, which can give added negotiating power should they wish to change to a fixed rate.

2. For homebuyers wanting to go with a fixed-rate, a mortgage pre-approval with a rate hold offers some security in a shifting interest rate environment. A mortgage broker will often be able to obtain a rate hold for a 120 day period

“If rates for fixed mortgages rise during the rate hold, you have your original lower rate. If rates drop, you’ll benefit from the new, lower rate – the mortgage shopper can’t go wrong with this protection,” says Jim Rawson of Invis.

3. For homeowners currently in a fixed-rate mortgage, it can pay to fine-tune how they make their payments. Switching from regular monthly payments to accelerated bi-weekly payments can offer a way to pay down debt more quickly and save on interest costs over the life of the mortgage.

On a $200,000 fixed-rate mortgage at a now-competitive 5.99%, monthly payments would be $1,278.42. Over the 25 years of this mortgage the borrower would pay $183,529 in interest.

With the same mortgage but with accelerated bi-weekly payments, the borrower would pay $639.21 every second week, and save $33,923 in interest and pay off the mortgage in just 21 years.

Wednesday, January 30, 2008

Immobilier: plus facile de devenir propriétaire en 2008

Les Services économiques RBC s'attendent à ce qu'il soit plus facile pour les Canadiens d'accéder à la propriété cette année.

Leur plus récent rapport mentionne que les coûts de propriété d'un logement en 2007 ont augmenté mais que la situation devrait commencer à s'améliorer à l'échelle nationale en 2008.

Derek Holt, économiste en chef adjoint chez RBC, explique la baisse de l'an dernier par une longue série de fortes augmentations des prix des maisons plus importantes que les augmentations des revenus.

Au cours du trimestre le plus récent, l'accessibilité des quatre catégories d'habitations s'est érodée, à l'exception des appartements en copropriété à Calgary et des bungalows à Edmonton, qui ont enregistré une légère amélioration.

Selon RBC, l'appréciation des prix à la revente de maisons au Canada ralentira probablement entre cinq et 7% en 2008. Les volumes de constructions neuves et la croissance des revenus devraient aussi diminuer.

L'indice d'accessibilité à la propriété de RBC, qui mesure la proportion du revenu avant impôts qu'un ménage doit consacrer aux coûts de la possession d'un bungalow, s'est établi à 37% du revenu au Québec.

La part du revenu médian avant impôts absorbée était d'environ 29% pour l'achat d'un appartement en copropriété, de 32% pour une maison en rangée et de 45% pour une maison de deux étages.

Selon le rapport de RBC, les prix immobiliers résidentiels du Québec ont augmenté régulièrement de l'ordre de 5% par an et devraient continuer sur cette voie en 2008. La construction de maisons neuves devrait ralentir, puisque les mises en chantier devraient diminuer de 2500 logements cette année et de 7000 de plus en 2009.

Contrairement à un certain nombre de conditions du marché qui ont changé dans l'ensemble du pays, l'accessibilité à la propriété immobilière à Montréal est restée un peu plus stable.

L'augmentation des prix des maisons continue à un rythme annuel de 5% dans toutes les catégories d'habitations, et la croissance des revenus des ménages a aussi été honorable.

La montée des taux hypothécaires a contribué à la détérioration de l'accessibilité l'an dernier, mais les bases économiques sous-jacentes du marché immobilier laissent entrevoir de saines perspectives pour 2008.

Dans les grandes villes canadiennes, l'indice d'accessibilité de RBC pour un bungalow s'est établi au niveau suivant : 72% pour Vancouver, 46% pour Calgary, 46% pour Toronto, 37% pour Montréal et 32% pour Ottawa.



24 janvier 2008 - 08h45

Presse Canadienne

Immobilier: Montréal reste un marché de vendeurs

Moribond dans une bonne partie des États-Unis, le marché immobilier reste en pleine santé dans la grande région de Montréal.

Selon les statistiques de la Chambre immobilière du Grand Montréal, qui se basent sur les transactions effectuées sur son système MLS, utilisé par les courtiers, la croissance des ventes a été de 11% en 2007, soit la plus forte hausse en cinq ans.

Le volume des ventes enregistrées a lui aussi progressé et atteignait près de 13 G$, en hausse de 19%.

«Cette augmentation du nombre de transactions, combinée à un inventaire de propriétés à vendre comparable à 2006, a contribué à maintenir un marché à l'avantage des vendeurs en 2007», indique Michel Beauséjour, directeur de la Chambre immobilière du Grand Montréal.

«En conséquence, les hausses de prix sont demeurées soutenues, atteignant en moyenne 5 à 7 % selon le genre de propriété, c'est-à-dire de deux à trois fois le niveau de l'inflation.»

Depuis 1998, le prix des propriétés a doublé dans la grande région de Montréal, stimulé par la création d’emplois, la confiance des consommateurs, de même que des taux d’intérêt historiquement bas.

Toutes les régions en profitent

Toutes les régions faisant partie du Grand Montréal ont profité de cette croissance, la région de Lanaudière se démarquant avec des hausses de 13% du prix des propriétés entre 2006 et 2007.

Favorisé par des évolutions démographiques qui voient les baby-boomers délaisser progressivement la maison de banlieue pour une copropriété, à laquelle ils ajoutent souvent une maison de campagne, le condo est l’unité immobilière la plus en vogue dans le grand Montréal, avec une hausse du nombre de ventes de 20% à Montréal, de 24% en Montérégie et de 28% dans Lanaudière.

À Montréal, le prix des condos a grimpé en moyenne de 5% en 2007 pour atteindre 241 000$.

À Laval, il a atteint 175 000$ (+ 7%) et en Montérégie, 166 000$ (+ 6%).

Le marché de la résidence unifamiliale est porté lui par les enfants des baby-boomers.

La hausse du nombre de transactions est de l’ordre de 13% dans les Laurentides, de 10% en Montérégie et de 7% à Laval, mais la hausse des prix est plus substantielle : elle atteignait 8% en Montérégie (216 000$), 8% à Laval (236 000$) et 10% dans Lanaudière (174 000$).

Encore une bonne année en 2008

Michel Beauséjour s’attend encore à une bonne année en 2008 pour le marché immobilier montréalais : « Les taux d’intérêt, la création d’emplois et la confiance des consommateurs devraient continuer à pointer dans la bonne direction cette année, quoique peut-être un peu moins fortement qu’en 2007. »

«Il faudrait vraiment une récession sévère aux Etats-Unis pour ébranler l’économie canadienne, qui devrait sortir indemne d’un ralentissement économique moins important au sud de la frontière».

Selon lui, s’il y a eu un rattrapage certain depuis 10 ans dans le prix des résidences dans le Grand Montréal, il reste toutefois encore de l’espace pour des augmentations annuelles dépassant le niveau de l’inflation, Montréal restant un des grands marchés immobiliers les plus abordables en Amérique du Nord.



14 janvier 2008 - 12h42

LaPresseAffaires.com

Jean-François Cloutier