ИПОТЕЧНОТО КРЕДИТИРАНЕ В КАНАДА (продължение)

Лихвите по ипотеките и цената на имота са определящите фактори при взимане на решение за покупка или рефинансиране. След няколко годишен подем, през 2008 година цените на имотите в голяма част от Канада започнаха да се стабилизират, а в Торонто, Калгари и Ванкувър се забелязва сериозен спад. Лихвите по ипотеките в момента са изключително атрактивни и отбелязват най-големия си спад от 15 години насам. Казано с две думи – buyer’s market или купувачът е цар. При покупка на нов имот ниските лихви ще намалят месечните ви вноски, докато при рефинансиране натрупаният капитал в имота ви от повишението на цената му през годините може да се използва за погасяване на високо лихвени заеми (кредитни карти, кредитни линии или лични заеми), а също така можете да подновите ипотеката си при значително по-добри лихвени проценти.

.

При взимане на ипотека (независимо дали за покупка или рефинансиране) финансовите институции разглеждат следните фактори:

- кредитната ви история - безспорно най-значимият фактор, за който ще посветя отделна статия. В общи линии кредитната история се определя от това дали погасявате навреме поне минималните изискуеми суми по ползваните от вас кредити; балансите на кредитните ви карти близки ли са до лимитите им, от кога имате кредитна история, колко действащи кредити имате към момента, колко запитвания за кредит имате, имате ли просрочени и непогасени кредити и др.

Кредитната история е на базата на точкова система, като според новите изисквания поне един от кредитополучателите трябва да има минимум 600 beacon/fico score за да се отпусне застрахована ипотека (помните ли предната статия? Това са ипотеките с по-малко от 20% първоначална вноска). Ако имате повече от 680 отпадат някои изисквания, което ще разясня по-долу;

- Loan to value (LTV) / Rapport prêt-valeur (RPV) на имота – съотношението на ипотеката към покупната/оценъчната цена на имота. За застрахованите ипотеки това е между 80 и 95%;

- Gross Debt Service (GDS) / Amortissement Brut de la Dette (ABD) - определя се по формулата: сбора от минималната месечна вноска (главница + лихва) + месечен данък на имота + месечните разходи за отопление + кондо таксите (при наличие на такива) се разделя на брутния семеен доход (преди данъци). За застрахованите ипотеки този коефициент не може да бъде по-голям от 35%. Това изискване отпада при beacon/fico score по-голям от 680.;

- Total Debt Service (TDS) / Amortissement Total de la Dette (ATD) - подобен на GDS, като към месечните разходи се прибавят и минималните задължителни вноски на всички останали кредити. За застрахованите ипотеки този коефициент е максимум 42%, a за имащите beacon/fico score по-голям от 680 e 44%.;

- Трудова история – за получаване на ипотека, в общия случай се изискват минимум 3 месеца постоянна работа на пълен работен ден.;

- Оценка на имота - извършва се за съпоставяне с посочената покупна цена;

- В зависимост от състоянието на кредитополучателя и вида на имота може да се разглеждат и други фактори за оценка.

Необходимите документи за започване на процеса по взимане на ипотека (покупка или рефинансиране), независимо чрез банка или ипотечен брокер са:

- кредитно досие - за изготвянето му са необходими имената, датите на раждане, социалните номера SIN/NAS и адресите на кредитополучателите.;

- бележка от местоработата - да бъде написана на бланка на работодателя и да съдържа следните данни за кредитополучателя:

o от кога е на работа във фирмата;

o на постоянен договор ли е;

o на пълен работен ден ли е;

o длъжност;

o основна работна заплата;

o бонуси (ако има);

o телефон на работодателят.

- последните 3 фиша от заплатата;

- последното Т4

- Notice of Assessment/Avis de cotisation от последните 2 години – това е писмото което получавате след подаване на данъчната декларация за текущата година;

- банкови извлечения за последните 90 дни;

- декларация за дарение (ако е необходима);

- извлечение от платените данъци за имота;

- договорите за наем (ако купувате или рефинансирате имот с наематели);

- извлечение от настоящата ипотека (при рефинансиране);

- Promise to purchase/Promesse d’achat (при покупка);

- MLS/SIA извлечение за имота (при покупка);

- документи специфични за отделните случаи (при поискване от финансовите институции).

При взимане на ипотека (за покупка или рефинансиране) може да се обърнете директно към банка или да ползвате услугите на ипотечен брокер.

Предимствата от ползване на ипотечен брокер са безспорни и се изразяват в:

- услугите на ипотечният брокер са безплатни. Той получава комисионна от финансовата институция, като това по никакъв начин не оскъпява процеса. Комисионната на брокера или заплатата на служителя във финансовата институция са заложени в цената на процеса и са съизмерими;

- ипотечният брокер работи с много финансови институции (аз например работя с 22), което ви полволява достъп до най-изгодните условия предлагани в момента;

- ипотечният брокер ползва преференциални условия при работата си с финансовите институции, на базата на обороти от над $1 млр и има достъп до лихвени проценти далеч по-ниски от предлаганите директно на клиента. Често се случва клиент да получи предложение от банка за далеч по-висок лихвен процент от процента предлаган от ипотечен брокер ползващ същата банка.

- ипотечният брокер има достъп до така наречените „Б” кредити, за клиенти които не се квалифицират за ”А” кредит;

- ипотечният брокер ще ви разясни детайлно и компетентно процеса на взимане на ипотека и ще ви даде съвети за подобряване на кредитното ви досие.

Най-изгодните текущи условия може да видите на: http://www.maxi-pret.com

Повече информация: http://www.danielkatev.com/mortgage

Blog: http://maxi-pret.blogspot.com

Ако желаете да се възползвате от безпрецедентно ниските лихвени проценти или имате въпроси можете да ми позвъните или изпратите email на:

Даниел Г Кътев, AMP

Независим Акредитиран Ипотечен Консултант

Тел. 514.906.7785

Email: mortgage@danielkatev.com

100% Financing - Purchase or Refinance

100% available, rate ranges between 9.0% - 12%, first mortgage only.

As long as the applicant has credit score of 640 or higher, with minimum 3 tradelines and 1 with 36 months history, he/she can qualify for the 100% financing or 100% refiannce if he/she can debt service.

For thie program, because the lender self-insures, it does not involve CMHC or Genworth (as the 100% financing was halted 2008 October). A fee of 4% is applied on all applications with this lender. No area restriction.

Rates as of : 29/1/2009

Rates as of : 29/1/2009

Mortgage product

Posted rate

My rates

5 years Variable

Prime 3.00 %

3.80 %

1 year

5.60 %

3.50 %

1 year open

7.45 %

7.45 %

2 years

6.25 %

4.75 %

3 years

6.20 %

4.29 %

4 years

6.20 %

4.39 %

5 years

6.65 %

4.37 %

5 years Elite

5.95 %

4.34 %

6 years

6.40 %

5.40 %

7 years

7.30 %

6.00 %

9 years

6.90 %

6.60 %

10 years

7.55 %

6.15 %

15 years

9.65 %

9.35 %

18 years

9.65 %

9.35 %

25 years

9.75 %

9.45 %

A Wealth of Choices: Understanding the New Tax-Free Savings Account

Finance Minister Jim Flaherty called it the only significant tax-related savings plan since Registered Retirement Savings Plans (RRSPs) were introduced in 1957.

Many economists praised it as an affordable plan that will promote savings and help bolster the economy by providing more capital to corporations. And the Canadian Taxpayers Federation called it "an excellent policy proposal."

What is it? The new Tax-Free Savings Account (TFSA) that was the focal point of Budget 2008. The new account not only can help you save, it can play significant roles in your estate and tax planning.

Starting next year, Canadians aged 18 and older will be able to invest as much as $5,000 a year in a TFSA.

The new account is the mirror image of an RRSP -- contributions are made with after-tax dollars, rather than pre-tax money, but withdrawals are tax-free.

Withdrawals will add contribution room matching the amount taken out. In contrast, when you withdraw money from your RRSP you lose contribution room. In other words, if you withdraw $4,000 from your RRSP, $4,000 of your contribution room is lost forever.

The same investments eligible for RRSPs are eligible for TFSAs. So you can hold a number of income-earning holdings in the account, including equities, bonds, mutual funds, savings accounts, and term deposits. (See Page 3 for a closer look at the benefits of TFSAs.)

However, the point of the TFSAs is not to replace registered plans. In fact, all things being equal, the two plans are a wash as the table at the bottom of the article illustrates.

There generally would be no advantage to either a TFSA or RRSP, although both can provide a better rate of return compared with unregistered savings. The only difference is that with an RRSP you receive an initial tax deduction, which leaves you with more pre-tax dollars to compound over the years. The after-tax TFSA contributions mean you essentially have less money to grow.

Ideally, you would have both accounts and maximize their uses. Then you would have the flexibility to choose annually whether to pay tax on withdrawals from a registered plan. In some years you may want to keep taxable income low to minimize benefit clawbacks and in other years you may want some taxable income to account for losses.

What all this means is that you have some planning to do with your accountant before the TFSA is introduced next year to determine how the new savings account might fit into your retirement, estate and tax strategies. Here are several possibilities to consider:

1. Shelter investment income

Generally, TFSAs will work best with fixed income investments. But if you consider yourself a very good trader, you could trade stocks within the TFSA and profits will be tax-free.

But, be wary. Capital gains inside a TFSA are tax-free, so you cannot claim a capital loss to offset other capital gains nor can you carry it forward. So if you own any laggard stocks, they would generally be wasted in a TFSA, while in a conventional investment account you can apply losses against taxable capital gains.

Generally, high-income investors with extensive investments in non-registered plans might want to keep interest-paying investments in a TFSA and stocks outside. If you have small holdings outside a registered plan, you could consolidate into a TFSA. That could save you significant tax liabilities when you withdraw the money.

It's not clear yet whether "in-kind" transfers from taxable plans to TFSAs would trigger capital gains. If such transfers were deemed a sale, you would be liable for capital gains taxes. If transfers weren't considered dispositions, you could conceivably reduce your unrealized capital gains liabilities over time.

Similar to RRSPs, there is no limit on foreign content, potentially making the accounts a good place to park foreign investments that pay dividends or interest. Under conventional non-registered accounts, foreign dividends are considered income and are taxed at the full rate. They are not eligible for the dividend tax credit. In a TFSA those dividends would be tax free.

If you happen to favour leveraged investing you can benefit by using a TFSA as collateral for low-interest investment loans. However, avoid using borrowed money to invest in a TFSA; the interest costs won't be deductible as they are in a conventional investment account.


2. Retirement planning:

You may want to melt down your RRSP as you approach 65 years of age, pay a little tax while you are in a low tax bracket, and move the proceeds into TFSAs in order to minimize future clawbacks of Old Age Security benefits.

In the year you turn 71, when you must convert your RRSP into an Registered Retirement Income Fund (RRIF) or an annuity, you could pay tax on the minimum RRIF payments and then move $5,000 of the remaining money into your TFSA each year, sheltering that income from taxes for the remainder of your life. The advantage here is maintaining tax-sheltered savings for emergencies or estate planning.

TFSAs could also supplement RRSPs if you have maxed out your contribution room and still want to continue putting aside money for later years.


3. Estate planning:

TFSAs will make it easy to bequeath large tax-free nest eggs. The amounts could total $1 million or more over 40 years of savings. TFSA holders can name spouses or common-law partners as beneficiaries and rollover the proceeds tax-free to them upon their death.

Money in RRSPs or RRIFs is taxable on your final income tax return.


4. Income splitting:

As with spousal RRSPs, spouses or common-law partners can contribute to their partner's TFSA. And when it comes to income splitting for taxes, attribution rules will not apply to income earned in a TFSA.


5. Pension plans:

Some specialists suggest that low-income earners may choose TFSAs instead of employer-sponsored pension plans because the latter will generate taxes in retirement, while the former will not.

The Fundamental Implication: TFSAs offer you an additional choice on how to manage your savings and investments. Consult with your accountant for the best ways to use this new account to maximize your wealth.

Net Proceeds from Saving in a TFSA Relative to Other Types of Savings

	TFSA	RRSP	Unregistered Accounts
Pretax income ($)	1,000	1,000	1,000
Tax owing ($)	400	--	400
Net contribution ($)	600	1,000	600
Investment income*($)	1151	1918	707**
Net contribution plus Investment income ($)	1,751	2,918	1,307
Tax*** ($)	--	1,167	--
Net Proceeds ($)	3850	$782	1
Tax*** ($)	1,751	1,751	1,307
Net annual after-tax Rate of return	5.5%	5.5%	4.0%

* Twenty years at 5.5 per cent.
** Tax rate on investment income is 28 per cent, representing a weighted average tax rate on an investment portfolio comprised of 30 per cent dividends, 30 per cent capital gains and 40 per cent interest.
*** Forty per cent rate

Benefits and Drawbacks In a Nutshell

The Tax-Free Savings account is available to anyone 18 years of age or older. And for that reason, some specialists recommend that anyone turning 18 this year should file a tax return regardless of how much income they earned in order to start qualifying for the annual accumulation of $5,000 TFSA contribution room.

There are many benefits to owning a TFSA, including:

1. Tax-free compounded growth and withdrawals. Contributions are made with after-tax money.


2. Withdrawals won't affect income-tested benefits such as the child tax benefit, GST credit, age credit, or Old Age Security payments or supplements;


3. No upper age or lifetime limit for contributions. If you don't contribute for 25 years and then receive a $100,000 inheritance, you could conceivably shield that entire amount from taxes.


4. Unused contribution room is carried forward indefinitely and withdrawals can be replaced later without penalty or having to create additional contribution room. Unlike an RRSP, withdrawals will be added back to accrued contribution room. So, if you don't use your $5,000 contribution room for five years, your accumulated room will build up to $25,000. If you contributed the maximum in the first year and withdrew $1,000 in the fifth year, your contribution room in the sixth year would total $26,000 ($5,000 times six minus $5,000 plus $1,000).


5. You don't need earnings to make annual contributions.

The accounts also present some drawbacks that should be considered:

1. Interest paid to borrow money to contribute to a TFSA isn't tax deductible;


2. Over-contributions are subject to a penalty of one per cent a month, the same as RRSPs, and


3. Capital gains (or losses) accrued in a TFSA won't be available to offset gains/losses outside it. Contribution limits will be calculated on the annual Notice of Assessment you receive from Canada Revenue Agency (CRA).

Bennett Gold LLP, Chartered Accountants
in http://www.redflagdeals.com/

Ипотечното кредитиране в Канада

Застрахована или конвенционална ипотека,фиксиран или плаващ лихвен процент,размер на първоначалната вноска,период на изплащане,срок на договаряне-ако тези въпроси ви интересуват то тогава “Добре дошли в света на ипотечното кредитиране в Канада”.

В настоящата статия ще се опитам да разясня термините, които се използват при ипотечното кредитиране, а в следващата - самия процес на вземане на ипотека

Ипотека (mortgage/hypothèque) – заем от финансова институция за закупуване на недвижимо имущество/имот

Срок на договора на ипотеката (term/terme) – това е срока, за който се обвързвате с финансовата институция отпуснала Ви ипотеката (обикновено 3, 4 или 5 години). Срокът може да варира от 6 месеца до 25 години и има различна лихва.

През този период кредиторът не може да променя условията по ипотеката или да я анулира (с изключение на редки случаи, при които ипотеката е придобита с измама или фалшификация).

Кредитополучателят може да променя определени условия (например предварително цялостно изплащане или рефинансиране на ипотеката) след изплащане на компенсация на кредитора.

Първоначална вноска (down payment/mise de fonds) – личната сума, която сте готов да дадете за закупуване на имота. Поради световната финансова криза канадското правителство отново въведе минимум 5% задължителна първоначална вноска (10% за 3 и 4 плекси), която може, в зависимост от условията на застрахователите и финансовите институции, да е лични спестявания, подарък, продажба на друг имот или заем.

Амортизация (amortization/amortissement) – периодът на изплащане на ипотеката. На този период се базира месечната вноска. Амортизацията варира от 25 до 35 години (поради световната финансова криза канадското правителство спря 40 годишната амортизация на застрахованите ипотеки).

Задължителна месечна вноска (payment/versement) – определя се на базата на лихвения процент, амортизацията и сумата на ипотеката. Това е минималната месечна сума, която задължително трябва да изплащате. Вноски може да правите на месец, седмица, две седмици или два пъти на месец в зависимост от договорката Ви с кредитора. Със задължителната месечна вноска се покриват лихвата и главницата по ипотеката (частта на лихвата е по-голяма в началото на кредитния период и спада с времето).

Фиксиран лихвен процент (fix rate/taux fixe) – договореният лихвен процент се запазва без промяна през целия срок на договора, независимо дали текущата на финансовите институции се повишава или понижава по време на периода. Задължителните месечни вноски се запазват без промяна през срока на договора. Фиксираният лихвен процент е пристан за консервативния кредитополучател.

Плаващ лихвен процент (variable rate/taux variable) – лихвеният процент се договаря на база надбавка или намаление от PRIME rate на финансовата институция отпуснала ипотеката (поради световната финансова криза вече намаления от prime rate не се предлагат от никой кредитор). В момента най-ниският предлаган плаващ лихвен процент е PRIME + 0.60%, т.е. 4.10% = 3.50% + 0.60%. Ако в бъдеще PRIME rate падне или се повиши, то лихвата Ви съответно ще се понижи или повиши.

В зависимост от условията на кредитора месечната Ви вноска може да се запази или да се промени в зависимост от новия лихвен процент.

- ако месечната ви вноска се променя, то тя се преизчислява всеки път, в който се променя PRIME rate. Дължимата сума в края на срокаа на договора за ипотека не се променя.

- ако месечната ви вноска не се променя, то се преизчислява дължимата сума в края на срока на договора за ипотека (ако при евентуално драстично повишение на PRIME rate месечната вноска не може да покрива лихвата по ипотеката, то тя се увеличава до размера на лихвата)

Застрахована ипотека (high ratio mortgage/prêt hypothécaire à quotité de financement élevée) – ипотеки с първоначална вноска по-малка от 20% ЗАДЪЛЖИТЕЛНО се застраховат от един от 3-те застрахователи: Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), Genworth Financial Canada или AIG United Guaranty. Застраховката варира от 0.5% до 6% върху сумата в зависимост от първоначалната вноска. За амортизация над 25 години има допълнителни застраховки в размер на 0.20% за всеки 5 години. Застрахователната сума може да се добави и изплаща към ипотеката. На тази сума в Квебек се начислява провинциален данък в размер на 9%, който е платим пред нотариуса.

Конвенционална ипотека (conventional mortgage/prêt hypothécaire ordinaire) – при ипотеки с първоначална вноска над 20% финансовите институции не са задължени да „минават” през застрахователи и сами определят условията. Поради световната финансова криза в момента кредиторите предпочитат да застраховат дори и ипотеки с първоначална вноска 20-25%. Условията на конвенционалните ипотеки са по-опростени и занижени, тъй като рискьт за кредитора е много по-малък.

Преквалификация/преоторизация (pre-approval/pré-approbation, pré-qualifications) – кредито-рът изготвя неангажиращо споразумение (базирано само на непроверени, дадени от вас данни) за максималната сума на ипотеката, която може да си позволите. По този начин ще имате по-ясна представа за вашите възможностти и най-вече ще „заключите” лихвата за определен срок (90 или 120 дни, а може, както в момента, до 15 юли или друга определена дата). Агентите на недвижими имоти и продавачите предпочитат да работят с клиенти/купувачи с преоторизация.

Подновяване/удължаване/трансфериране на ипотеката (renewal/renouvellement; transfer/sub-rogation) – кредоторът, в зависимост от вашето финансово състояние и кредитна история, ви изпраща от 30 до 60 дни преди изтичне на срока на ипотеката, оферта за подновяването й. Вие може да я приемете или да потърсите по-добра оферта. Ако няма промени в амортизационния период и сумата на ипотеката, то тогава новата финансова институция поема правните разноски.

Рефинансиране (refinance/refinancement) – при промяна на амортизацията или сумата на ипотеката след изтичане на срока й или при преждевременно изплащане на ипотеката. Обикновено се рефинансира за да се „вземе” по-нисък лихвен процент или по-голяма сума (от нарастването на цената на имота през срока на ипотеката).

Ипотечен консултант – посредникът между вас, кредитополучателите, и финансовите институции. Независимите консултанти обикновено работят с повече от 10 финансови институции, което им дава значително преимушество пред консултантите които работят в банките и останалите финансови институции към които са обвързани. Ползването на независим ипотечен консултант осигурява достъп на клиента до над 20 финсансови институции и възможност/ангажимент за детайлно разясняване на процеса, изготвяне на преоторезация и намиране на най добрите условия/лихви. Ипотечният консултант изготвя документите и ги представя на кредиторите. Болшинството от независимите ипотечни брокери, работят с над 1 милиард оборот и съответно получават възможно най-добрите условия/лихва, която много рядко може да се предложи на отделен клиент.

AMP (Accredited Mortgage Professional/) – дезигнация на ипотечен консултант (Акредитиран Ипотечен Професионалист).

Работата с независими акредитирани ипотечни консултанти е залог за получаване на най-доброто от най-добрите.

Най-изгодните текущи условия: http://www.maxi-pret.com

Повече информация: http://www.danielkatev.com/mortgage

Blog: http://maxi-pret.blogspot.com/

Ако желаете да се възползвате от безпрецедентно ниските лихвени проценти или имате въпроси можете да ми позвъните или изпратите email на:

Даниел Г Кътев, AMP

Независим Акредитиран Ипотечен Консултант

Тел. 514.906.7785

Email: mortgage@danielkatev.com

Данни към 25 Декември 2008

Срок на ипотеката Банкова Лихва Преференциална
лихва

5 yrs Variable

4.00 %

4.10 %

1 year

6.00 %

4.00 %

2 years

6.30 %

4.99 %

3 years

6.30 %

4.95 %

4 years

6.45 %

4.89 %

5 years

6.80 %

4.99 %

5y Elite

6.80 %

4.99 %

6 years

7.00 %

6.10 %

7 years

7.30 %

5.80 %

9 years

6.90 %

6.60 %

10 years

7.85 %

5.95 %

15 years

9.65 %

9.35 %

18 years

9.65 %

9.35 %

25 years

9.75 %

9.45 %