Canadian Mortgages, Insurance, Investment, Tax Planning

CRA Media Room

Revenu Québec - Tax News

XE Forex News

Canadian Mortgage Broker news

Sunday, January 4, 2009

Ипотечното кредитиране в Канада

Застрахована или конвенционална ипотека,фиксиран или плаващ лихвен процент,размер на първоначалната вноска,период на изплащане,срок на договаряне-ако тези въпроси ви интересуват то тогава “Добре дошли в света на ипотечното кредитиране в Канада”.

В настоящата статия ще се опитам да разясня термините, които се използват при ипотечното кредитиране, а в следващата - самия процес на вземане на ипотека

Ипотека (mortgage/hypothèque) – заем от финансова институция за закупуване на недвижимо имущество/имот

Срок на договора на ипотеката (term/terme) – това е срока, за който се обвързвате с финансовата институция отпуснала Ви ипотеката (обикновено 3, 4 или 5 години). Срокът може да варира от 6 месеца до 25 години и има различна лихва.

През този период кредиторът не може да променя условията по ипотеката или да я анулира (с изключение на редки случаи, при които ипотеката е придобита с измама или фалшификация).

Кредитополучателят може да променя определени условия (например предварително цялостно изплащане или рефинансиране на ипотеката) след изплащане на компенсация на кредитора.

Първоначална вноска (down payment/mise de fonds)личната сума, която сте готов да дадете за закупуване на имота. Поради световната финансова криза канадското правителство отново въведе минимум 5% задължителна първоначална вноска (10% за 3 и 4 плекси), която може, в зависимост от условията на застрахователите и финансовите институции, да е лични спестявания, подарък, продажба на друг имот или заем.

Амортизация (amortization/amortissement) – периодът на изплащане на ипотеката. На този период се базира месечната вноска. Амортизацията варира от 25 до 35 години (поради световната финансова криза канадското правителство спря 40 годишната амортизация на застрахованите ипотеки).

Задължителна месечна вноска (payment/versement) – определя се на базата на лихвения процент, амортизацията и сумата на ипотеката. Това е минималната месечна сума, която задължително трябва да изплащате. Вноски може да правите на месец, седмица, две седмици или два пъти на месец в зависимост от договорката Ви с кредитора. Със задължителната месечна вноска се покриват лихвата и главницата по ипотеката (частта на лихвата е по-голяма в началото на кредитния период и спада с времето).

Фиксиран лихвен процент (fix rate/taux fixe) – договореният лихвен процент се запазва без промяна през целия срок на договора, независимо дали текущата на финансовите институции се повишава или понижава по време на периода. Задължителните месечни вноски се запазват без промяна през срока на договора. Фиксираният лихвен процент е пристан за консервативния кредитополучател.

Плаващ лихвен процент (variable rate/taux variable) – лихвеният процент се договаря на база надбавка или намаление от PRIME rate на финансовата институция отпуснала ипотеката (поради световната финансова криза вече намаления от prime rate не се предлагат от никой кредитор). В момента най-ниският предлаган плаващ лихвен процент е PRIME + 0.60%, т.е. 4.10% = 3.50% + 0.60%. Ако в бъдеще PRIME rate падне или се повиши, то лихвата Ви съответно ще се понижи или повиши.

В зависимост от условията на кредитора месечната Ви вноска може да се запази или да се промени в зависимост от новия лихвен процент.

- ако месечната ви вноска се променя, то тя се преизчислява всеки път, в който се променя PRIME rate. Дължимата сума в края на срокаа на договора за ипотека не се променя.

- ако месечната ви вноска не се променя, то се преизчислява дължимата сума в края на срока на договора за ипотека (ако при евентуално драстично повишение на PRIME rate месечната вноска не може да покрива лихвата по ипотеката, то тя се увеличава до размера на лихвата)

Застрахована ипотека (high ratio mortgage/prêt hypothécaire à quotité de financement élevée) – ипотеки с първоначална вноска по-малка от 20% ЗАДЪЛЖИТЕЛНО се застраховат от един от 3-те застрахователи: Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), Genworth Financial Canada или AIG United Guaranty. Застраховката варира от 0.5% до 6% върху сумата в зависимост от първоначалната вноска. За амортизация над 25 години има допълнителни застраховки в размер на 0.20% за всеки 5 години. Застрахователната сума може да се добави и изплаща към ипотеката. На тази сума в Квебек се начислява провинциален данък в размер на 9%, който е платим пред нотариуса.

Конвенционална ипотека (conventional mortgage/prêt hypothécaire ordinaire) – при ипотеки с първоначална вноска над 20% финансовите институции не са задължени да „минават” през застрахователи и сами определят условията. Поради световната финансова криза в момента кредиторите предпочитат да застраховат дори и ипотеки с първоначална вноска 20-25%. Условията на конвенционалните ипотеки са по-опростени и занижени, тъй като рискьт за кредитора е много по-малък.

Преквалификация/преоторизация (pre-approval/pré-approbation, pré-qualifications) – кредито-рът изготвя неангажиращо споразумение (базирано само на непроверени, дадени от вас данни) за максималната сума на ипотеката, която може да си позволите. По този начин ще имате по-ясна представа за вашите възможностти и най-вече ще „заключите” лихвата за определен срок (90 или 120 дни, а може, както в момента, до 15 юли или друга определена дата). Агентите на недвижими имоти и продавачите предпочитат да работят с клиенти/купувачи с преоторизация.

Подновяване/удължаване/трансфериране на ипотеката (renewal/renouvellement; transfer/sub-rogation) – кредоторът, в зависимост от вашето финансово състояние и кредитна история, ви изпраща от 30 до 60 дни преди изтичне на срока на ипотеката, оферта за подновяването й. Вие може да я приемете или да потърсите по-добра оферта. Ако няма промени в амортизационния период и сумата на ипотеката, то тогава новата финансова институция поема правните разноски.

Рефинансиране (refinance/refinancement) – при промяна на амортизацията или сумата на ипотеката след изтичане на срока й или при преждевременно изплащане на ипотеката. Обикновено се рефинансира за да се „вземе” по-нисък лихвен процент или по-голяма сума (от нарастването на цената на имота през срока на ипотеката).

Ипотечен консултант – посредникът между вас, кредитополучателите, и финансовите институции. Независимите консултанти обикновено работят с повече от 10 финансови институции, което им дава значително преимушество пред консултантите които работят в банките и останалите финансови институции към които са обвързани. Ползването на независим ипотечен консултант осигурява достъп на клиента до над 20 финсансови институции и възможност/ангажимент за детайлно разясняване на процеса, изготвяне на преоторезация и намиране на най добрите условия/лихви. Ипотечният консултант изготвя документите и ги представя на кредиторите. Болшинството от независимите ипотечни брокери, работят с над 1 милиард оборот и съответно получават възможно най-добрите условия/лихва, която много рядко може да се предложи на отделен клиент.

AMP (Accredited Mortgage Professional/) дезигнация на ипотечен консултант (Акредитиран Ипотечен Професионалист).

Работата с независими акредитирани ипотечни консултанти е залог за получаване на най-доброто от най-добрите.

Най-изгодните текущи условия: http://www.maxi-pret.com

Повече информация: http://www.danielkatev.com/mortgage

Blog: http://maxi-pret.blogspot.com/

Ако желаете да се възползвате от безпрецедентно ниските лихвени проценти или имате въпроси можете да ми позвъните или изпратите email на:

Даниел Г Кътев, AMP

Независим Акредитиран Ипотечен Консултант

Тел. 514.906.7785

Email: mortgage@danielkatev.com

Данни към 25 Декември 2008

Срок на ипотеката Банкова Лихва Преференциална
лихва

5 yrs Variable

4.00 %

4.10 %

1 year

6.00 %

4.00 %

2 years

6.30 %

4.99 %

3 years

6.30 %

4.95 %

4 years

6.45 %

4.89 %

5 years

6.80 %

4.99 %

5y Elite

6.80 %

4.99 %

6 years

7.00 %

6.10 %

7 years

7.30 %

5.80 %

9 years

6.90 %

6.60 %

10 years

7.85 %

5.95 %

15 years

9.65 %

9.35 %

18 years

9.65 %

9.35 %

25 years

9.75 %

9.45 %