Canadian Mortgages, Insurance, Investment, Tax Planning

CRA Media Room

Revenu Québec - Tax News

XE Forex News

Canadian Mortgage Broker news

Thursday, January 29, 2009

ИПОТЕЧНОТО КРЕДИТИРАНЕ В КАНАДА (продължение)

Лихвите по ипотеките и цената на имота са определящите фактори при взимане на решение за покупка или рефинансиране. След няколко годишен подем, през 2008 година цените на имотите в голяма част от Канада започнаха да се стабилизират, а в Торонто, Калгари и Ванкувър се забелязва сериозен спад. Лихвите по ипотеките в момента са изключително атрактивни и отбелязват най-големия си спад от 15 години насам. Казано с две думи – buyer’s market или купувачът е цар. При покупка на нов имот ниските лихви ще намалят месечните ви вноски, докато при рефинансиране натрупаният капитал в имота ви от повишението на цената му през годините може да се използва за погасяване на високо лихвени заеми (кредитни карти, кредитни линии или лични заеми), а също така можете да подновите ипотеката си при значително по-добри лихвени проценти.

.

При взимане на ипотека (независимо дали за покупка или рефинансиране) финансовите институции разглеждат следните фактори:

- кредитната ви история - безспорно най-значимият фактор, за който ще посветя отделна статия. В общи линии кредитната история се определя от това дали погасявате навреме поне минималните изискуеми суми по ползваните от вас кредити; балансите на кредитните ви карти близки ли са до лимитите им, от кога имате кредитна история, колко действащи кредити имате към момента, колко запитвания за кредит имате, имате ли просрочени и непогасени кредити и др.

Кредитната история е на базата на точкова система, като според новите изисквания поне един от кредитополучателите трябва да има минимум 600 beacon/fico score за да се отпусне застрахована ипотека (помните ли предната статия? Това са ипотеките с по-малко от 20% първоначална вноска). Ако имате повече от 680 отпадат някои изисквания, което ще разясня по-долу;

- Loan to value (LTV) / Rapport prêt-valeur (RPV) на имотасъотношението на ипотеката към покупната/оценъчната цена на имота. За застрахованите ипотеки това е между 80 и 95%;

- Gross Debt Service (GDS) / Amortissement Brut de la Dette (ABD) - определя се по формулата: сбора от минималната месечна вноска (главница + лихва) + месечен данък на имота + месечните разходи за отопление + кондо таксите (при наличие на такива) се разделя на брутния семеен доход (преди данъци). За застрахованите ипотеки този коефициент не може да бъде по-голям от 35%. Това изискване отпада при beacon/fico score по-голям от 680.;

- Total Debt Service (TDS) / Amortissement Total de la Dette (ATD) - подобен на GDS, като към месечните разходи се прибавят и минималните задължителни вноски на всички останали кредити. За застрахованите ипотеки този коефициент е максимум 42%, a за имащите beacon/fico score по-голям от 680 e 44%.;

- Трудова история – за получаване на ипотека, в общия случай се изискват минимум 3 месеца постоянна работа на пълен работен ден.;

- Оценка на имота - извършва се за съпоставяне с посочената покупна цена;

- В зависимост от състоянието на кредитополучателя и вида на имота може да се разглеждат и други фактори за оценка.

Необходимите документи за започване на процеса по взимане на ипотека (покупка или рефинансиране), независимо чрез банка или ипотечен брокер са:

- кредитно досие - за изготвянето му са необходими имената, датите на раждане, социалните номера SIN/NAS и адресите на кредитополучателите.;

- бележка от местоработата - да бъде написана на бланка на работодателя и да съдържа следните данни за кредитополучателя:

o от кога е на работа във фирмата;

o на постоянен договор ли е;

o на пълен работен ден ли е;

o длъжност;

o основна работна заплата;

o бонуси (ако има);

o телефон на работодателят.

- последните 3 фиша от заплатата;

- последното Т4

- Notice of Assessment/Avis de cotisation от последните 2 години – това е писмото което получавате след подаване на данъчната декларация за текущата година;

- банкови извлечения за последните 90 дни;

- декларация за дарение (ако е необходима);

- извлечение от платените данъци за имота;

- договорите за наем (ако купувате или рефинансирате имот с наематели);

- извлечение от настоящата ипотека (при рефинансиране);

- Promise to purchase/Promesse dachat (при покупка);

- MLS/SIA извлечение за имота (при покупка);

- документи специфични за отделните случаи (при поискване от финансовите институции).

При взимане на ипотека (за покупка или рефинансиране) може да се обърнете директно към банка или да ползвате услугите на ипотечен брокер.

Предимствата от ползване на ипотечен брокер са безспорни и се изразяват в:

- услугите на ипотечният брокер са безплатни. Той получава комисионна от финансовата институция, като това по никакъв начин не оскъпява процеса. Комисионната на брокера или заплатата на служителя във финансовата институция са заложени в цената на процеса и са съизмерими;

- ипотечният брокер работи с много финансови институции (аз например работя с 22), което ви полволява достъп до най-изгодните условия предлагани в момента;

- ипотечният брокер ползва преференциални условия при работата си с финансовите институции, на базата на обороти от над $1 млр и има достъп до лихвени проценти далеч по-ниски от предлаганите директно на клиента. Често се случва клиент да получи предложение от банка за далеч по-висок лихвен процент от процента предлаган от ипотечен брокер ползващ същата банка.

- ипотечният брокер има достъп до така наречените „Б” кредити, за клиенти които не се квалифицират за ”А” кредит;

- ипотечният брокер ще ви разясни детайлно и компетентно процеса на взимане на ипотека и ще ви даде съвети за подобряване на кредитното ви досие.

Най-изгодните текущи условия може да видите на: http://www.maxi-pret.com

Повече информация: http://www.danielkatev.com/mortgage

Blog: http://maxi-pret.blogspot.com

Ако желаете да се възползвате от безпрецедентно ниските лихвени проценти или имате въпроси можете да ми позвъните или изпратите email на:

Даниел Г Кътев, AMP

Независим Акредитиран Ипотечен Консултант

Тел. 514.906.7785

Email: mortgage@danielkatev.com