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Wednesday, January 27, 2010

Hypothèque variable ou fixe?

Hypothèque variable ou fixe?

Michel Girard
La Presse
(Montréal) Autre répit pour tous les emprunteurs. La Banque du Canada a fait fi hier des récentes pressions de la reprise économique pour laisser le taux directeur à son creux historique de 0,25%. C'est donc encore de bon augure pour le renouvellement des hypothèques.
Mais pour combien de temps? Trois, six, neuf mois...
Les économistes croient que la Banque du Canada gardera le statu quo au moins jusqu'au mois de juin prochain, se fiant au fait que la Réserve fédérale américaine (Fed) attendra vraisemblablement plusieurs trimestres avant de commencer à resserrer un tant soit peu le crédit. La Fed veut absolument éviter de donner le moindre petit croc-en-jambe qui risquerait de bousiller la frêle reprise économique américaine.
Pas plus folle que la Fed, pourquoi la Banque du Canada grimperait-elle son taux directeur avant que sa consoeur américaine n'amorce la hausse de son taux d'escompte? Hausser le taux directeur canadien avant celui de la Fed, cela aurait pour effet immédiat de faire grimper le dollar canadien et ainsi risquer de nuire à la reprise économique canadienne.
Un conseil: n'attendez pas que le gouverneur de la Banque du Canada nous annonce sa première hausse du taux directeur avant d'arrêter votre décision hypothécaire d'opter pour le taux variable ou le terme fixe de cinq ans.
Je vous rappelle qu'aucun gourou, ni analyste financier, ni économiste dans le monde entier n'avait anticipé l'ampleur et la rapidité de la chute du taux directeur des diverses banques centrales à la suite de la fabuleuse crise financière qui a éclaté en 2008. Au début de janvier 2008, le taux directeur de la Banque du Canada s'élevait 4,25%. En avril 2009, à peine donc 15 mois plus tard, le taux directeur se retrouvait au plancher, à 0,25%. On parle ici d'une dramatique chute de quatre points de pourcentage.
Si aucun futé de l'économie mondiale n'a réussi à anticiper la spectaculaire baisse du taux directeur de toutes les grandes banques centrales, comment les mêmes futés de la haute finance pourraient-ils, cette fois, anticiper avec exactitude l'ampleur du retour à la hausse des taux d'intérêt?
Soyons pratico-pratiques. Il est clair pour tout le monde que les taux d'intérêt sont artificiellement bas, à l'heure actuelle. Conséquemment, ils ne peuvent que remonter.
Actuellement, la plupart des institutions bancaires nous offrent une hypothèque à taux variable d'à peine 2,25%, soit le niveau du taux préférentiel consenti par les institutions à leurs meilleurs clients.
Ce taux variable est nettement au-dessous du taux hypothécaire de cinq ans que les mêmes institutions bancaires exigent «officiellement» des emprunteurs. Le taux officiel du terme de cinq ans s'élève présentement à 5,49%. Historiquement parlant, c'est certes un taux hypothécaire relativement bas. Il n'en demeure toutefois pas moins que c'est presque 2,5 fois plus élevé que le taux variable.
Le taux variable procure ainsi à l'emprunteur hypothécaire une juteuse marge de manoeuvre de 3,24 points de pourcentage. Ce qui donne à première vue une alléchante économie de frais d'intérêt hypothécaires.
Voyons les chiffres. Par tranche d'hypothèque de 100 000$, amortie sur 25 ans, l'emprunteur devra débourser mensuellement 610$ s'il détient une hypothèque d'un terme fixe de cinq ans à 5,49%. La même hypothèque à taux variable de 2,25% lui coûtera seulement 435$ par mois. On parle d'une économie mensuelle de 175$ par mois, soit potentiellement 2100$ par année ou 10 500$ sur cinq ans!
Je mettrais un gros bémol sur cet hypothétique avantage de l'hypothèque à taux variable.
Un, il est actuellement possible de négocier (par l'entremise d'un courtier hypothécaire ou en tordant le bras de son banquier) une hypothèque fermée de cinq ans à seulement 3,84%, au lieu du taux officiel de 5,49%. Dans un tel cas, le coût mensuel de l'hypothèque de 100 000$ revient à 517$. Cela représente une surcharge mensuelle de 82$ par rapport à la mensualité de l'hypothèque à taux variable (435$).
Deux, cette surcharge mensuelle de 82$ nécessitera donc un débours de 984$ par année. C'est certes une prime importante à payer par tranche de 10 000$ d'hypothèque, mais est-elle trop élevée quand on veut acheter la paix pour cinq ans?
Absolument pas. On ne connaît peut-être pas l'ampleur mais... on s'attend à que la Banque du Canada hausse son taux d'ici la fin de l'année. Sitôt cette première hausse anticipée, les banques et caisses vont rajuster à la hausse la grille des taux hypothécaires. Le taux hypothécaire variable risque à ce moment-là de subir une prime de risque...
Et, ainsi, le gros avantage de l'hypothèque actuelle à taux variable s'évaporera. Et l'hypothèque à terme fixe coûtera nettement plus cher.
Bonne nouvelle: vous avez encore devant vous quelques mois de délai pour décider si oui ou non vous opterez pour la paix du terme fixe de cinq ans ou pour le haut risque du taux variable.